基尼係數(shù)與房價(jià) 一道難解的習(xí)題

【MyGoNews衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】基尼係數(shù)(Gini Coefficient)是衡量一個(gè)國家貧富差距的慣用指標(biāo)。通常把0.4作為收入分配差距的「警戒線」，超過這條「警戒線」時(shí)，貧富兩極的分化較為容易引起社會(huì)階層的對(duì)立從而導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)盪。主要發(fā)達(dá)國家的基尼指數(shù)在0.24到0.36之間。中國的「基尼係數(shù)」已從1980年的0.3上升到2008年的0.47，這個(gè)數(shù)字還在繼續(xù)攀升，實(shí)際已超越0.5的警戒線，若不採取行動(dòng)解決，可能引發(fā)社會(huì)動(dòng)亂。

從上的數(shù)字可以看出，20年時(shí)間中國社會(huì)已經(jīng)從「均等」升至「收入差距過大」(基尼係數(shù)0.4被認(rèn)為是警戒線)。根據(jù)中國財(cái)政統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10％的富裕家庭已占城市居民全部財(cái)產(chǎn)的45％，而最低收入的10％家庭，其財(cái)產(chǎn)總額僅占全部居民財(cái)產(chǎn)的1.4％。兩個(gè)階層財(cái)富差距超30倍之巨。這個(gè)數(shù)字回過頭來看中國房價(jià)上漲的推動(dòng)力，顯然不是來自最底層的10％家庭。

分析這樣的狀況可以看出，決定房地產(chǎn)的買方就是這10％的富裕家庭，這些家庭對(duì)於高漲房市價(jià)格的敏感度比較低，只在乎產(chǎn)品的好壞，所以，也決定房價(jià)未來發(fā)展一定是「上漲容易下跌難」；從收入結(jié)構(gòu)的分化來觀察，可以釐清房價(jià)的定價(jià)權(quán)落於高收入階層手中。以北京的房價(jià)動(dòng)輒超3萬元一平方米來觀察，對(duì)於月薪只有3000元的畢業(yè)生註定是一輩子的空中樓閣，而對(duì)於掌握著一半城市財(cái)富的那10％的人來說，再漲1倍也不覺高。

這樣的情況在臺(tái)北也是存在的，雖然2010年上半年有一份來自政經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)顧問公司的研究報(bào)告顯示，中國、香港、菲律賓的基尼係數(shù)也不低。在評(píng)比的13個(gè)國家和地區(qū)中，日本表現(xiàn)最好，基尼係數(shù)是0.25，其次是南韓的0.316，臺(tái)灣則是排名第三，係數(shù)為0.339。中央研究院社會(huì)研究所研究員瞿海源表示：「雖然目前看起來，臺(tái)灣的貧富差距問題沒有這麼嚴(yán)重，但是，未來2、3年，臺(tái)灣貧富差距的問題會(huì)更加嚴(yán)重。」

雖然臺(tái)灣的基尼係數(shù)還沒到達(dá)警戒，不過，臺(tái)灣一部分民眾的感覺，恐怕與中國「10％富裕家庭占城市居民全部財(cái)產(chǎn)的45％」差不多，所以，臺(tái)北市的房價(jià)就算漲到每坪100萬元以上，對(duì)於這些擁有龐大財(cái)富的收入金字塔頂端的購買者來說，他們也未必會(huì)嫌房價(jià)過高，誠如一位房地產(chǎn)業(yè)者說：「很多有錢人把好地段、好產(chǎn)品的房地產(chǎn)個(gè)案，當(dāng)成藝術(shù)品在收藏，所以，他們看的不是價(jià)格，而是未來商品的鑑賞與增值?！?br />
臺(tái)北市的房價(jià)因?yàn)橥恋氐南∮?，加上ECFA之後的大量資金湧進(jìn)臺(tái)灣，使得好地段的房地產(chǎn)爭相被收藏，在供給量少、需求量大的情況下，臺(tái)北市區(qū)精華地段的房價(jià)要下跌的機(jī)會(huì)，在短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該不容易看得到。在臺(tái)北縣部分，土地的供應(yīng)量比較大，不過，以臺(tái)北市為中心的外環(huán)第一圈部分因?yàn)槌鞘信艛D效應(yīng)，讓「次富?！沟募彝ラ_始向城市外環(huán)第一圈移動(dòng)，因?yàn)橘徺I力處於中上水準(zhǔn)，對(duì)於房價(jià)的支撐有一定程度的幫助，所以，大臺(tái)北地區(qū)第一圈房價(jià)依舊會(huì)有支撐。

至於一般的普羅大眾要買房，以現(xiàn)階段的房市發(fā)展?fàn)顩r，恐怕要考量的區(qū)域是房市外環(huán)的第二、第三圈，現(xiàn)在看起來，路程有點(diǎn)遠(yuǎn)，但是，政府大力推動(dòng)交通建設(shè)，捷運(yùn)路線發(fā)展相當(dāng)積極，捷運(yùn)蘆洲線2010年底順利通車，接下來還有2012年的新莊線，2013年的頂埔線、機(jī)場(chǎng)線，2015年的環(huán)狀線，2018年的萬大樹林線，都將陸續(xù)加入營運(yùn)，以及規(guī)劃中的多條路線，新北市將來會(huì)有四通八達(dá)的綿密捷運(yùn)路網(wǎng)。

如果你的財(cái)富不屬於城市中的10％的富裕家庭，那就放棄市中心的購房計(jì)畫，向外找尋宜居之所吧！現(xiàn)在卡位等待未來交通建設(shè)完成之後，住在一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)城市的差別，其實(shí)就會(huì)慢慢的消失，這就是城市擴(kuò)大後必須有的新思維。